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深圳楼市2015年经历非理性的上涨，脱离了深圳经济和居民收入的基本面。2016年、、股市暴跌、香港房价下跌，很多投机客依然以高杠杆和众筹集资的方式进入深圳楼市，风险被急剧放大，危如累卵。
2014年国庆节，我曾经写过一篇文章《房价将迎来漫长下跌式的大调整》，预言中国二线城市的房价将进入缓慢的下跌通道，综合多地房价的实际走势和去库存的数据来看，基本验证了当时的观点。但是，我在那篇文章中并没有对一线城市（京沪深）进行分析，也没有对未来房价走势进行预测。
我居于深圳，在过去的1年来，经历了2件让人躲不开的大事。2015年上半年，在餐馆、地铁、论坛上会发现很多从来没有炒过股票的人，都在谈论股市，他们非常兴奋，眼里放光。后来的事情，大家都知道了，上证指数暴跌44%，创业板指数暴跌50%，股市的虚假繁荣，和杠杆牛市一道，灰飞烟灭。
2015年下半年，一批地产从业人员和自媒体通过各种文章、新闻发布深圳房价大涨的动态，以各种劲爆的词语搅动了深圳的楼市，一夜之间，很多人感慨与其学别人创业致富，不如买房翻身。打开微信群，楼市话题永远能引起共同话题，深圳人都在争论，引起楼市价格大涨的因素到底是什么，这种繁荣的局面是可持续的吗，现在买入是否可以躺着数钱？
0 市场有效理论
要预测2016年房价将怎么走，我们首先要分析过去上涨的原因。只有先了解了过去驱动房价上升的关键变量，判断这些变量是否会持续发挥作用，才能对未来的走势做出准确的判断。在此之前，先普及一个投资基础理论：市场有效理论。任何一项资产，在一个流动性好、信息充分的交易市场里，它的定价，已经反映了所有公开的信息。任何一个公开信息都不能促使价格短期急剧变化。资产价格的突然变动，一定是市场出现了此前未知的消息。投资业内人士经常以一个英文词语来表达这种定价反映：Price In。
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大多数人都容易想到，深圳绿化好、空气好、城区土地有限，产业健康，人口净流入，是驱动深圳房价过去30年上涨的原因，也是使深圳并肩中国首都、国际金融中心之一的原因。但是，你有没有思考过，这些现状，并非是2015年上半年才从天而降出现的，而是过去10年早就被所有深圳人熟知的，早就Price In 进房价里了。根据市场有效理论，这些根本不是促使深圳房价在2015年上涨40%的原因！所以，如果有人拿这些理由来论述其合理性，基本可以无视了，他根本不专业。那么是央行的降息吗？也不是，因为包括沪深在内的全国都在降息，二线城市房价依然低迷，省下来的那点利息和房价比，九牛一毛。
1 深圳房价2015上涨的原因
我对楼市一直很关注，曾经留意到2015年3月底的330新政，放松二套房首付比例至40%，是深圳楼市此轮上涨的起点。但是居民要买房首先得有钱啊，为什么北京、杭州、成都、苏州、大连、广州等地居民的改善型需求没有大幅推升房价，偏偏深圳居民的资金量那么大，在高基数房价的基础上再次推升呢？解答不了这个问题，就解不开深圳楼市的迷局。
我们先来看一张走势图。
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这是深圳创业板指数从2015年1月份至6月份的走势图，短短半年时间，指数从1400点上涨至4037点，涨幅达到188%。这代表什么？任何人花20万进入股市，半年时间上涨至57.6万。哇，这是不是天荒夜谈，暴富神话？这不是神话，这是2015年此时正在发生的纸醉金迷的现实。
中金公司依据中国证券登记结算公司的数据研究出，深圳当地开户的股东账户数接近1300万，不说深圳户籍人口，所有在深圳的人口中，超过60%以上的比例是股民。他们的账面财富在那半年间都增加了188%！
如果散户都能获得这么高的收益率，那么，那些在深圳交易所上市的创业公司呢？此半年，创业板总市值从4.4万亿剧烈上升至12.7万亿元。以深圳本地企业金证股份（600446）为例，其市值从119亿元，迅速上升至744亿元，高管和数百核心员工，和股民一道分享了625亿元的增量市值！
深圳人在半年之内的账面财富，迅速膨胀，正是推升深圳房价的背后之手。恰恰是这一变量，是深圳和北京、上海、杭州等城市相比，重大的差别所在，也是2015年房价快速上涨的核心变量！
2 驱动房价上涨的变量消失
很多人都没有意识到，股市的危机开始在2015年的6月份爆发，并且，开始如雪崩一样地溃败！在此后的半年多时间里，中国沪深股市，由证监会清理杠杆资金开始，连续经历人民币大幅贬值、、海外股市暴跌的事件，前后连续3波下跌，人称股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0，上证指数暴跌44%，创业板指数暴跌50%，股民溃散，部分高杠杆投资者家破人亡，P2P金融倒闭潮席卷各省市，创业创新情绪进入冰点，资本寒冬到来。上市公司和股市投资人的账面财富，几个月就化为乌有！
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楼市和其他流动性更好的资产不一样，它是大额交易，信息不充分，惯性更强。楼市突然上涨之后，并非每个人都意识到上涨的真正原因，它容易引发恐慌性入市的资金，同时诱发投机客、中介炒房的推波助澜。
进入2016年，，港币贬值，外资撤出大陆和香港，港股国企指数同样腰斩！
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香港房价从2015年下半年至2016年，已经下跌了15%，业内人士预计，2016年还将下跌15%以上。根据网易新闻报道，香港先知先觉的业内人士，恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目，开盘定价，就比同区豪宅下跌了五成以上！
兴起于2014年底的互联网创业热潮，吸引了各路天使投资人、风险投资机构、政府基金的关注，包括深圳在内的一线城市，出现了很多的创业基地、孵化器，也一并随着资本寒冬的到来，而寂静了下来，倒闭的倒闭，关门的关门。
3 实体经济依旧下行
.9%，是1990以来共25年中增速最低的一年，并且依然看不到底部在哪里。连最乐观的高层智囊团，都预计中国经济转型的时间在3-5年范围，是否能成功，依然存在巨大的变数。一个国家的房价走势，长期来看，一定是和这个国家的经济活力、GDP数据成线性关系的，中国二线城市房价已经从高点开始下滑，进入了理性周期，随着未来人口红利的消失，可能会长期低迷。
深圳过去30年来，是中国所有城市中，对地产依赖最少，产业结构最为合理的。腾讯、招商银行、万科、大疆创新、华大基因等高科技创新性公司的迅猛成长，正是深圳产业健康的代表。但是毋庸置疑，这些公司也已经度过了快速成长期，进入了较为平稳的成熟期。深圳的经济和成长红利，已经在目前的人才结构、房价、相对高工资，得到充分的反映了。如果幻想未来深圳房价依然维持在高位，甚至是上涨，那么就必须依赖于新一代创新公司，能够从小长到大，达到这一批明星公司的高度。我虽然对深圳的未来充满信心，但是我真不敢想象未来深圳还能产生第二家腾讯。你敢想吗？！
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4 深圳对人才的吸引力何在？
长期来看，一个城市的房价，和人口是否净流入高度相关。过去10年深圳房价的走势，基本和年轻大学毕业生净流入量成正比。但是2015年房价大幅上涨后，深圳是否还能吸引一流的毕业生呢？我们以深圳最知名的互联网公司腾讯为例。虽然她已经过了最高速发展期，进入成熟期，但是依然是深圳、是互联网行业中吸引力最大的公司。我们看看什么样的年轻人才能买得起房子。
以名牌大学硕士毕业生为例。男，25岁，程序员，入职薪资标配为税前15K/月；扣除个人所得税及日常生活开支，月结余10K。他工作勤奋，每年年终奖金相当于4个月工资。第一年结余16万。前面5年根据年增长10%计算，将分别结余16万、17.6万、19.36万、21.30万、23.43万，累计97.70万元。女友的月收入为其60%，年终奖为2个月工资，每年增长为8%，5年累计49.28万元。小两口工作5年，职业发展极其顺利，生活节俭，不社交、不旅游，30岁时总共存款147万元。
注意，假如房价为6万/平，要买下80平米的房子，首付比例和各种税费，超过了150万。所以我们很清楚地看到，只有起步非常高，发展不走弯路的高端人才，才有可能在30岁左右凑够首付款。那问题来了，这种毕业生，在深圳的流入人口中，有多少比例呢？有1%吗？
所以，很多所谓的专家，搬出一套数据模型，来预测未来的流入人口，来论证深圳的住房缺口。殊不知，房价大幅变动之后，深圳对外来人才的吸引力已经大幅下降。我目前也在互联网创业之中，才发现从2015年开始，要找到合适的程序员、产品经理，已经非常之难了，不仅一些优秀的应届生不再考虑深圳，连之前一些中等能力的深圳人才也在不断地流失。长此以往，深圳的竞争力还能保持过去一样吗？深圳的流入人口预期，还能那么乐观吗？
5 会重复股市的杠杆式危机吗？
由于2015年房价的上涨，深圳涌现了大批的投机客，根据中原地产研究中心的统计，投机客的比例达到了30%，和2009年的相对高点时比例接近。他们买入房产之后，并不打算长期持有，会在3个月之内迅速脱手，以防范任何可能的波动风险。受到巨大收益的诱惑，楼市衍生出了新型的众筹集资、加大杠杆的投机模式。简单地说，就是几十个中介人员，集中零散资金，凑成首付款，众筹购房。同时，从内地地下金融机构贷款，放大杠杆比例。例如，以180万本金为基础，3倍杠杆借入540万元，首付买入4套房产，在3个月之内迅速脱手，偿还少数利息之后，所得将是单套房产涨幅收益的4倍！
这一幕是不是很熟悉？是的，你没有记错。2015年中国股市在5100点附近时，由于半年之内涨幅巨大，众多地下配资公司，以及证券公司，推出了高杠杆的融资资金，提供给被贪婪之心统治的股民，以满足他们暴富的诉求！杠杆资金的危害在于，一旦资产价格下跌，损失也将是成倍放大的。只要有一点风吹草动，杠杆资金就必须快速止损卖出，而一旦卖出又会造成价格下跌，危害又会继续放大，引发新一轮的踩踏式卖出，无穷无尽！
2016年1月20日中国银行内部通知：由于深圳中介人员参与房价炒作、杠杆买房的现象，要求从事中介的人员购二手房申请按揭贷款时，准入门槛除原有标准以外，借款人还必须在深连续缴满36个月的社保，且需同时申请公积金组合贷款。深圳房产中介人员达到4万多名，多家银行已经联合动作。这非常类似于证监会对配资公司、杠杆炒股的清理动作。我们呼吁，不仅仅银行要以实际行动去杠杆化，政府也应该参与到打击之中来，以避免房价高位暴跌，重演股市悲剧！
6 贪婪和恐惧之心
很多人跟我说，房子和股票不一样。确实，房子有社会属性，它有合理价值。但是，一旦将它放入交易市场，反映出来的恐惧、贪婪之心是一样的。置身于亢奋情绪和巨大泡沫之中，包括我在内，谁都无法保证自己不会被裹挟进去，充当了接盘的最后一棒。比如，17世纪的荷兰郁金香泡沫，上世纪90年代的海南楼市，2013年的P2P金融骗局，2015年的中国股市，2016年的深圳楼市。
有人说，一场如梦如幻的盛宴，通常以一种悄无声息的方式落下帷幕。
也有人说，泡沫只有当它破灭的时候，你才知道它是泡沫。
更多人喜欢说，只有当大潮退去，才知道谁在裸泳。
我只想说，我不是一个骗子，希望你不是一个傻子。
来源 范小明
范小明 | 青驿CEO
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香港房价急速下跌 楼市拐点如果到来 深圳首当其冲
一边是高歌猛进，一边是冷风吹起。仅一河之隔的深圳和香港，2015年楼市的表现可谓是“冰火两重天”。由于住宅供应增加、经济状况走弱、资本市场遇冷等原因，去年香港的房价就开始有了松动的迹象。
“股汇双杀”的局面引得香港市场的悲观情绪持续释放。多家券商投行机构看空2016年香港的楼市。有研究机构更称，香港楼市已接近泡沫边缘，今年将现拐点，房价将持续下跌。
多重压力的作用下，香港楼市危机潜伏。香港房价或将正式进入下行通道。
楼价急跌
2016年伊始，香港楼市冷风频吹。
1月20日，香港地产四大家族之一、恒基地产主席李兆基旗下的半山豪宅项目帝汇豪庭公布了首份定价单，定价较同区豪宅下调了近3成。
实际上，去年下半年香港的楼市就暗流涌动。里昂证券的报告显示，香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。香港差饷物业估价署的数据指出，香港私人住宅楼价指数在经历了两个月下跌后，去年11月降至293.4的低位，创去年3月以来新低。中原地产的数据也显示，香港二手住宅价格第四季度下跌6.9%，创下七年来的最大季度跌幅。
价格面持续低迷，成交面也遭遇寒流。据土地注册处数据显示，2015年12月香港共有5294宗楼宇买卖登记，虽比2015年10月（4491宗）、11月（4736宗）有小幅回升，但比去年同期7578宗锐减30%。
造成楼市量价齐跌的主要原因，指向了香港走弱的经济形势。港府发布的数据显示，去年首11个月，香港商品转口货量下跌1.8%，港产品出口货量下跌13.5%。两者合计，商品整体出口货量下跌2.0%。商品进口货量下跌3.3%。零售业方面，统计处数字又显示，去年首11个月合计的零售业总销货价值录得3.1%的按年跌幅。
香港政府的政策倾向，也是原因之一。去年开始，港府主动调控楼市。香港特首梁振英上任以后，一直将房屋问题作为当届政府的施政重点。除了强化额外印花税、推出“买家印花税”来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求外，港府在土地供应上也作了不少努力。梁振英于1月13日发表任内第四份施政报告再次提到未来数年香港政府将计划大幅增加房屋和土地供应来达到抑制房价的作用。
对目前的楼市下跌，见惯了风浪的香港几大开发商表示无需担忧。恒隆地产主席陈启宗在1月14日就表示，对香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。
李嘉诚此前在集团的周年晚宴上也表示，香港的楼价上升或下跌10%都是平常事。房价取决于愿意买房者的数量和建房数量，有需求楼市自然上升，经济转差需求减少，楼价自然会降低。
寒意或传导深圳
尽管大佬发声稳市，但香港目前所遭遇的情况和1998年金融危机时极为类似，令人担忧危机持续发酵。
1998年，海外势力狙击港币联系汇率制度，资金外流和经济低迷的双重影响下，香港房地产价格在1998年1月时较1997年高峰期价格下跌30%，1998年底的价格更是较1997年的价格跌幅达50%。
香港资本市场近日再现1998年时的“股汇双杀”局面。近期港元急速暴跌，而港股开年则大跌13.82%，创下42个月以来的新低。
美联储加息、港币贬值导致的资金外流或已传递至房地产市场，香港政府提醒要密切关注楼市风险，保持警惕。
高盛报告称，美国加息会造成港币外流压力。如果美元兑港币触及7.85，隐含资金流出总规模可能达3000亿港币。上海（楼盘）易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，随着香港货币紧缩周期的展开，将对房价构成利空影响。
多重夹击下，多家券商投行机构也纷纷看空香港楼市。交银国际分析师AlfredLau预期，香港房价今年将下跌30%。他认为，供给增加和港元投机压力增加推高了短期利率是两个主要因素；瑞银早前发布的报告更是指出，香港楼市已接近泡沫边缘。该行指出，历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来3年有90%机会累计下跌30%。
杨红旭指出，如果香港楼市遭遇重挫，其效应将传导至内地楼市，首当其冲的必将是深圳。疯狂飙涨了一年的深圳楼市，在邻居香港的带动下，也该迎来理性回归的时刻了。
近段时间，有媒体报道称工行、中行、建行三家大行的深圳分行已决定收紧面向中介群体的房贷政策。
收紧房贷的根本原因是，处于高位运行的深圳房价已经明显抑制了大量刚需入市，而这背后深圳投资客炒房愈演愈烈，推涨了房价并且已经影响到了市场的健康稳定。
但银行仅对中介方面实施“限贷”，很多人认为这只能抑制部分投资客，深圳市场上层出不穷的炒房，可谓防不胜防。
投资客中介联合炒楼，银行已出招
“联合炒楼”可谓深圳市场的新趋势。微博上就有个段子说，深圳有11个人合伙炒了一套房，其中最大股东才出16w，其他都是个位数出资。只要有合伙人，几乎人人都能炒房。
上海中原一位内部人士也告诉邦爷，现在的投资客基本都是“集体作战”，包圆一个地区的房源。他们会和中介联络好，一旦发现小区有房子挂牌，投资客就联手拿下，直到把小区所有可售房源收入囊中形成“垄断”，以此取得定价权。
然后，几个投资客会先互相买卖几套，将价格炒高，再每隔几天放出一套房源，制造“物以稀为贵”的假象，之后就由多个中介同时放盘，形成热卖的场景，让购房者相互竞价，他们由此赚取其中的高溢价。
在这一环节中，中介被视为“帮手”，有些中介甚至会直接参与炒房。但和普通投资客相比，中介炒房可能资金实力更强，但风险也更大。
援引《南方都市报》报道，中介公司买房多是靠杠杆资金，基于此，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的风险就会暴露。而当中介公司盈利收入不及预期，就会影响其还贷能力，还可能引发发生断供现象。此次银行缩紧信贷，也正是基于这种考虑，希望控制风险。
炒房手段花样百出，防不胜防
深圳可谓中国炒房军团的前沿阵地，除了上述方式，还有很多炒房手段，也由此三大银行的“限贷”政策实际效果遭质疑，很多人认为深圳市场的炒房方式“防不胜防”。
一位中介人士就告诉邦爷，为了避开限购，投资客最常用的办法就是用亲戚朋友的名义买房，这就和冒用他人名义买火车票一个道理。
由于深圳执行严格的限购政策，凡是在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的户籍家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳市购房均在限购之列。
但用别人的名义买房存在法律风险，投资客一般不敢做长线，大都是在手上放半年左右，就立即转手。
此外，开虚假收入证明也是投资客的惯用手段。
一般而言，银行会要求贷款人提供工资流水、公积金、社保、纳税等证明。但这些看似严密的材料，要造假却也不是难事，现在花四五千元找一些财务公司就能搞定。
有中介人士就透露称，“开虚假证明”已经成了行业的潜规则，他接触到的一些有还款能力，但还款能力还达不到银行要求的人，8成都会选择这种方式来打通购房渠道。
另外，“成立公司购房”也是投资客算盘里一种精妙的打法。
由于限购政策针对的主体都是自然人，以公司名以购房则不受此类政策限制。而注册一家公司，成本也就几千块钱，找个黄牛就可以“一条龙”搞定，所以有一些投资客会选择这条路。但其实这种方式买房，不仅需要承担各种高额的税费，而且手续繁琐。
你以为这就完了？据邦爷了解，一些投资客还会通过打官司的办法获得房屋。一般而言，，，以此获取房屋产权。
举个例子，甲方欠乙方500万，乙方无力偿还，但名下有多套房产。此时，，要求乙方将房产进行抵押来偿还欠款。如果在诉讼过程中双方达成调解，甲方则可以通过这种办法，，获取房产。
不过中原人士也告诉邦爷，上述办法在前几年或许还行得通，但现在有关部门早已有了应对之法。尤其是在上海，现在房屋都是公开拍卖的，不会直接过户到债权人手里。而且房屋过户必须到交易中心办理手续，交易中心除了审核房屋价格外，还会审核购房人双方之间的关系，坚决杜绝无资格购房和内部买卖。
炒房太盛，被坑的还是购房人
炒房方式太多，屡禁不止，最终影响的是市场和买房人。
在过去的一年里深圳房价涨幅超过30%，深圳投资客可谓赚的盆钵满，但正是因为房价上涨过快，导致卖家违约频频发生，买房人叫苦不迭。先来看看“卖家违约”对买房人伤害有多大。
首先，投资客往往会用他人名义购买房屋，有的投资客将房屋倒腾过来之后，甚至连产证都还没办就转手给下家，等买家接盘签完合同后才说办证还要等一个多月，而在房产证出来之后，这套房子已经可能涨了几十万甚至上百万，此时，卖家以之前合同无效为由毁约。
虽然买卖双方签订合同之后，如果上家违约，需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金。但如果你运气不好，碰到的卖家是个投资客，那么，等待你的很可能是旷日持久的官司。
卖家违约的底气何在？在于违约成本低，更在于房价上涨的幅度早已经超出了合同约定的违约金的金额。而这背后投资客、炒房团对房价的吹涨，可谓始作俑者。
银行在信贷层面已做出行动，虽然有业内人士对效果有所质疑，但邦爷认为，这些整顿市场的有利举措，有胜于无。也希望有效的政策能够越来越多。
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来源：21世纪经济财经、每日经济
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