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局 长 说
真心希望大陆，不要再犯香港的错误！但，悲剧的是，这也许真的只是一个美好的希望。
米宅海外，微信ID：mizhaihaiwai，作者：阿尔卑斯杨
原标题：20万每平米的香港房价，港人是拿什么豁命买房的？
若要使其疯狂，必先让其供房，一个疯狂的城市，要生存，就要比它更疯狂。
香港电影《维多利亚一号》，讲的就是变态的香港房价活活把房奴逼疯，然后精神崩溃疯狂杀人只为买房，画面极为惊悚，情节极为震撼。而且，是根据真人真事改编！
香港人买房压力真的那么大吗？
你先往下看。
恐怖的香港房价！
香港人均工资是多少呢？
据香港政府统计，2016年香港月工资中位数为1.5万港币，折合人民币为1万2。
香港毕业大学生平均起薪为每月12000港币，折合成人民币为9千7。
也就是说，如果你人民币月入1万2以上，你的工资水平就比全港一半人要高。
看工资觉得不少了是吧？
那再看看香港房价吧。
2018年的香港均价已经是每平米20万，其中优质社区的房价为200万！
过去十年间，香港房价涨了3倍！
那么香港人的工资够买房吗？
国际上衡量居民能否买得起房，有个房价负担能力指数，是用房子总房价除以家庭年收入。
衡量标准为：3以下--- 可以负担；4.1至5.0--严重无法负担；5.0以上---极度无法负担；
而香港的数值是19.4！
远超纽约、东京、伦敦、巴黎等国家城市，连续八年被评为房价最难承受的城市。
也就是说香港人要将近20年不吃不喝不花不用，才能买得起房！
香港人，才是名符其实的真正房奴！
香港房子有多小？
经常看香港电影，会经常听到“千尺豪宅”这个词，听着很唬人，其实也就92平方米左右。
对绝大多数香港人来说，50平米以上的房子就很少见了。70平米是毕生奋斗目标，住到千尺豪宅则是想都不敢想。
就是做梦梦到，也会一巴掌把自己扇醒，对着镜子说，就你？还想住千尺豪宅？呸！
住到30多平米的一室一厅是香港人标准配置，绝大部分工薪阶层小康之家，一家三口四口，一辈子就住在这样的房子里。
但是随着楼价越来越高，香港很多人人连30多平米都买不起了。
针对香港人的购买力不足的特点，香港开发商做出了更多的小户型，没有最小只有更小。
现在香港市场上主推的，李嘉诚长江实业开发的迷你型住宅，15平米的房子，卧室的面积仅8平方，售价367万，每平米售价22万！
市场供不应求，卖到脱销！
终于买得起了！
而那些没有固定收入买不起房的人，只能挤破头去申请到政府廉价房。
申请不上的很多人只能一辈子生活在鸟笼房，棺材房，劏房，阳台，楼梯底下打地铺甚至露宿街头。
让人想想就头皮发麻！
香港房价为什么这么贵？
人们对香港的印象就是地少人多，人口密度极高导致土地不够用，所以才导致极高房价——真实情况不是这样的！
其实香港还有有大量的土地，土地开发率还不足25%。
大部分是郊野、公园、荒地，城区用作住宅的土地仅占2.3%，也就是说，只要再拿2%的土地出来，就可以缓解香港人的住宅状况。
但是，香港政府就是不给。
为什么呢？
英国占领时期，把香港定位成自由贸易港，这就导致香港政府没法从贸易中征税，英国人又不给香港政府资金发展，再加上香港土地贫瘠资源匮乏，那么问题来了：
香港人要养，基础建设也要建，香港政府从哪获得财政收入？
人饿了就要吃饭，逼急了就要想招，香港政府只剩下土地控制权，于是土地收入成了政府财政的重要来源。
香港政府财政收入50%来自房地产行业，土地就是政府的命根子，对其依赖性非常高。
政府为了让自己财源连绵不绝，实行饥饿营销，采取了很多限地限价政策，供地一点一点挤，竭力维持楼市高房价。
香港以金融起家，楼市和金融业互相依存，如果楼市下跌连带金融业也会遭殃，香港经济就会有崩盘的危险。
1997香港回归，，，意思为每年供应不少于85000个住宅单位，让香港人都有自己房子。
哪知触犯到了利益相关阶层，鼓动不明真相的香港底层民众，，董特首随后辞职。
所以接下来的香港历届政府，、经济，财政收入的稳定，限量卖地成了雷打不动的政策。
毕竟吃力不讨好的事情，谁愿意干呢？
香港人如何买房？
在香港，买第一套房子叫做上车，意思为搭上了顺风车，成为了人生赢家。
那么在如此变态的房价下，买房好像成了不可思议的事情，那么香港人如何买房呢？
1.低利率贷款
港币和美元挂钩，利率紧跟美国。2008美国降息，香港房价暴涨，七年涨了200%。 2015、2017和2018美国加息，房价下挫，香港房价利息变高。
由于经济不景气，为了争夺购房者的腰包，各大银行金融机构一再降低购房贷款利率，汇丰银行、渣打银行等提供的贷款利率一般是香港隔夜拆借利率加上1.28%，一般不到2%。
而且在纳税季，各大银行为了抢夺客源，都会推出税务贷款优惠帮顾客还款，这时的利率甚至更低！
2.低首付
在香港20多平米，450万港元以下的刚需房，是可以贷90%款的，首付只用10%，45万就能拿下。
600万以下房贷为80%，600～800万的为70%，800～1000万的为60%，1000万以上的为50%。
在香港，以一套400万港元的房子为例，一般最低1--2成首付即40-80万港元。
银行的对购房者的收入要求是家庭收入每月要3-4万港币，每个月还1万5～1万8。
但是，要交印花税9万港元、律师费2000港元、屋契25000港元、代理佣金4万港元、按揭保险保费5.28万港元，额外费用 20.98万港元，所以前期要付60-~100万港元左右。
按照这种算法，在香港买套1000万港币的房子，银行贷款7成，成本相当于在大陆买首付240万人民币，贷款392万，总价632万人民币的房子。
内地买一套1000万人民币，贷款7成的房子，这些钱可以在香港买一套首付375万港币，贷款1250万，总价1625万港币的房子。
所以，在香港买房，尽管总价很高，但是首付低，贷款利率低，基本是中国内地的一半。
按照贷款30年计算，每月还款只有内地的70%，利息差太多了。
甚至有时候，政府为了鼓励贷款刺激经济，购房者需要1成首付，只要1%的贷款利率就可以买房。
把买房看成1:10的杠杆，杠杆支点就是更高更稳定的月收入。
而且还可以继续加杠杆！
3.财务公司
财务公司不像香港电影里那样都是，大部分是非常正规的金融机构，是香港金融非常重要的组成部分。
在香港，你要缴的税甚至都可以向财务公司借贷。赶上做活动，贷款利率只有1%多点，可以用这笔钱再去投资基金股票，杠杆上再加杠杆。
如果你要买房，首付不够，可以找财务公司借，也就是说，你买房最多能贷到95%。
然后用房子抵押，借首付再买房。
4.租金
香港的房租非常高，租售比远远高于内地一线城市。
比如买500万港元的房子，首付过后每月还贷1万多，出租可以租到2万多，租金完全可以抵消你的月供，很容易做到以租养贷。
800万港元按汇率换成640万人民币，在北京上海也能买到房子，但每个月能租5000都难。
如果不害怕高杠杆，可以在A银行贷款买房，到手就租出去，用租金还贷。
买了第一套房之后，剩下的事情就顺利多了。付了首付后，虽然你不住，但是楼价在升值啊，过个三年，小房换大房。
再攒首期，攒够了就在B银行贷款买B房，以此类推。
下图可见，香港的租金是一直稳步上涨的。
5.开发商的优惠
由于经济不景气，开发商也在拼命引诱购房者，有的甚至给购房者提供房价120 %的贷款，为的是让购房者用贷款的90%买新房，30%左右支付别的房子贷款。
而且贷款利息只收3年，3年之后只还本金就可以。
6.小房换大房
香港人采取小房换大房战略，而且小房子升幅比大房子要多。
所以老百姓先努力存钱买小房子改善居住环境，还几年房贷以后，房价涨了，把小房子卖掉，攒出大房子的首付，这样周而复始。
要么换成70平米的”豪宅”，要么稳定现金流，换成几套房产收租，当房东走上人生巅峰。
但是，能做到家庭月入4万以上，有贷款资格的香港居民，毕竟是少数。
绝望的香港人！
中国大陆的城市如果觉得小了，只要政府乐意。可以拼命向外扩，三环五环十八环。
但香港不行，地就那么点儿，城市再往外扩就到海里了。
你去北京上海深圳发展，实在呆不下去了，还可以去其他一线二线城市，比如杭州，武汉，郑州，成都等。
实在不行你还可以回老家找个稳定工作，娶个老婆过品质慢生活。
但你让香港人去哪？
去中国大陆又不愿意去，出国没办法，绝大多数香港人只能窝在香港过一辈子。
而且香港人潜意识里接受了房子是一种奢侈的、昂贵的、普通人不配拥有的东西。
房价不断上升，底层生活越来越困难。
香港年轻人面对高房价高生活成本普遍心灰意冷，跨越阶层出人头地几乎不可能，他们没有了奋斗的任何动力，很多人一辈子都和父母住在一起。
这时候中国内地人有钱了来香港来消费嘚瑟，就引起了香港人的愤怒。
于是，大量香港底层人民和未经世事的年轻人，因为自身的贫困和生活质量的下降，把怒气撒在香港回归上。
不满香港，怀念英国时期，于是出现了香港占中，港独等事件。
究其根源，还是意识形态之间的仇视。
香港人，你还剩下什么？
此文章已获得米宅海外授权转载
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