嘴巴上说不要，身体却很诚实。

在我们一遍遍“唱衰”香港的古板，“吹捧”深圳的创新同时，深圳乃至内地的顶级富豪们，却在用一个个刷新三观、打破价格天花板的数字去香港抢购下一栋栋山顶豪宅，跑马圈地。

这到底是因为香港豪宅的泡沫太大，还是我们的富豪都是人傻钱多呢？

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，去年深圳GDP总量达到20078.58亿元，超越广州；而按照2017年前三季度的城市表现，以及增长预期，深圳GDP在这一年完成超越香港的梦想，已经几乎是板上钉钉的事情了。

要知道香港回归仅仅才20年，香港当时的经济规模是1.21万亿人民币，占比是整个中国的18%以上，相当于当时北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、苏州、杭州、无锡9个城市GDP的总和。

但20年过去了，北京上海深圳在GDP上面都超过了香港，而GDP超过万亿人民币、与香港算同一数量级的内地城市，总数已经达到12个。如果仅仅以GDP计算，香港很可能在内地都算不上一线城市。

但是，香港的魅力似乎与GDP无关。

2017年，香港50宗最大豪宅交易中就有60%是由内地业主购入，这其中包括不少我们耳熟能详的名字：

6月，腾讯副总裁姚晓光花9800万港币在香港购入豪宅；

7月，美图CFO颜劲良也豪掷近1.3亿元购入香港房产。

年中，传闻经济学家郎咸平以成交价8700万港元买入了尖沙咀一处豪宅。这位财经名嘴一边担心楼市“泡沫”恶化，一边和玩具大王、知名律师等一众香港名流成为邻居......

至今，香港超级豪宅的成交记录还是由祥祺集团董事局主席陈红天保持，折合207万人民币每平方米，而陈红天的发家地正是在一河之隔的深圳。

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那么，这些精明的超级富豪们，为什么要给一个“走下坡”的城市投票？

答案是：千万不要低估超级豪宅对于城市的终极意义，城市最好的地段x城市最好的空间x城市最好的资源=城市最好的少部分。

因此，这些富豪们买进的不再是房子，也是直接给香港这个城市真金白银的投票，相比于漂亮的经济指标，资本远远要诚实得多。

全世界只有一个香港。圳长无需给香港大唱赞歌，从顶层制度上对私人财产的法治保护，以及百年自由港的文化沉淀，加上与内地日益紧密的关系，对于内地富豪都是无可抗拒的吸引力。马云就曾经说过：“我爱香港，我喜欢那里的朋友、那里的气候、那里的食物，更喜欢她是中国的一部分……”

更重要的是，超级豪宅早已走出一波独立的行情。盘点近十年数据，香港平均房价已经涨了300%，远不及深圳的涨幅。但是，不管香港出台什么样的楼市辣招，香港豪宅的涨幅和成交都似乎未受到影响。

这其中马云就做了一个最好的案例示范。2000年，袁天凡以1.635亿港元购入香港白加道22号；到了2015年，他以15亿港元卖给马云，涨幅差不多是10倍，净利润达到10个亿以上。

换句话说，如果你有幸在10年前买了香港豪宅，那么10年后你就能躺赚10倍。

所以，香港超级豪宅是一种全世界都认可的“硬通货”，也是进入核心富豪圈的准入门槛之一。香港恒基地产主席李兆基就曾用“女人买手袋”来比喻内地富豪到香港买楼的心态：“豪客买楼不贵不买，不靓不买，不是名牌不买，就好像女人买手袋，要买几十万元一个的才高兴，几百元的根本看不上眼！”

简而言之，买这些香港豪宅买的不是房子，而是城市与身份。

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那么问题来了，为什么内地富豪们不在北上深这些新兴的国际性城市买豪宅呢？

我们来看一下，2017年11月， 上海某知名豪宅爆出34万/平方米的成交价，基本代表了北上深顶级豪宅的实际价格线。而与香港一河之隔的深圳，最顶级的豪宅的价格也只是刚刚到达20万/平米，几乎是香港207万元/平米的楼王单位1/10。

与此相对而言，内地豪宅比香港豪宅便宜多了，但是富豪们依然不买单。归根结底，还是城市的吸引力不够，包括资源、安全、国际化程度、资产流通性都是富豪们投票的重要依据，但其中身份与门槛最为重要。

打个比方，你听到一个富豪说他在北京、上海、深圳都有顶级豪宅，和他在香港有半山豪宅，哪个更能证明自己的身份？答案显然不言而喻。

另外，还有一个非常重要的原因，那就是我们城市价值的发育不足，尚不足支撑起超级豪宅的综合价值。

改革开放40年，内地真正具有现代化的大城市也不过是30来年，市场化的房地产市场的历史更短，因此与香港百年的城市历史与半个世纪的豪宅沉淀对比，差距显而易见。

今天中国一线城市正在全速完成基于中产阶级的资源配置，也就是围绕中产的消费、生活、工作、受教育等等全生命周期的需求，完成的城市形态重构，中产和新中产还是目前城市化的主推力。中产是一个相对模糊的概念，年收入15万到500万都属于大中产，所以来不及给少数富人进行城市资源的倾斜，因此他们的资产、身份、安全、生活方式等等需求，都无法彻底满足，而天生具备多重优势的香港自然是首选地之一，香港的半山豪宅也就成为内地富豪跑马圈地的最佳对象。

正如深圳湾某知名豪宅的老板曾经对团队说：“不要去想象富人的生活，要平视和融入他们的需求，这样才会做出城市级的超级豪宅。”

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说了那么多，其实圳长只是想说两点：

1.买一个城市的超级豪宅，就是给这个城市真金白银的投票，考验的是你对城市最真心的认可度。而从这个角度看，深圳这个后起之秀是很有机会的。

从2016-17年，我们经常能看到“北京投资机构一次性拿下深圳大批物业”的消息，还有很多“南渡”的富豪落脚深圳买房。这一方面是深圳产业吸引力，另外则是因为这里的深圳蓝。这其中，新晋的中国首富不但把总部搬来深圳，也把个人私邸安置在深圳。

2.基于超级豪宅的独立行情，一线城市的豪宅发育其实也刚刚开始。尽管有租售同权、有各类房地产调控，但是真正的豪宅代表是城市最精华的部分，具有穿越周期和时间的能力：

深圳GDP即将超越香港，两个城市最顶尖的豪宅价格差距10倍，这说明香港城市价值，也表明了深圳豪宅的潜力。

3、可喜的是，我们正在见证深圳与香港的差距在不断缩小。不仅仅是今年在GDP上的实现了反超，在最新的全球竞争力排行榜上深圳也力压香港。同时，我们在城市级豪宅上也有所斩获。

2017年，由世界企业家集团、《世界企业家》杂志、世界地产研究院主办，《总裁》杂志社联合发布的2017（第八届）《亚洲10大超级豪宅》排行榜早前于香港揭晓，印度首富安巴尼的私人豪宅安蒂拉位居第一，深圳神秘豪宅前海观一排名第三，而此次排名并无香港豪宅入选。

排名前三的豪宅项目在资源占有、产品品质、稀有特质、交易价格、建筑设计、物业服务、配套等多方面都获得评委组的一致认可，此次深圳入选的豪宅在设计方面格外吸睛，采用行业前列的设计团队，项目独特的设计感和讲究的用料，堪称亚洲超级豪宅的标杆。

这份《亚洲10大超级豪宅》榜单或许给了我们一份关于亚洲豪宅未来30年的期待，更是一份关于深圳豪宅潜力的期待，深圳开始重新定义豪宅生活方式、为亚洲豪宅市场的创新带来重要的借鉴意义，开启豪宅市场的下一个格局。

一座城市之所以伟大，在于能给不同层级的人创造舒适区。香港有公屋，有夹心层，有山顶豪宅，不管你是低xxx，还是超级富豪，能够在那里找到合适的位置，这正是一种城市的核心竞争力。

我们希望深圳也能如此。

今年去东南亚买房，相当于十年前投资了北京

文/巴九灵

提起东南亚，大家第一想到的应该是阳光、海滩、美女。即将迎来年假，你是不是在策划一场东南亚之旅呢？

除了旅行，小巴还给大家介绍一个投资机会，那就是2018年东南亚地区以越南为代表的新兴市场。

在2017年，越南股市上涨48%，成为亚洲表现最好的市场。越南市场都有哪些投资机会？今天小巴专门邀请到专注于海外资产配置的王延巍老师来给大家做一个分享。

（一）

越南股市

先从三个方面分析2017年越南股市。

1、基本面稳定，价值洼地，处于上升期

东南亚作为新兴市场，劳动力资源十分充沛。

但泰国、马来西亚等先发展起来的国家，他们的劳动力成本、当地资产价格都已经偏高，投资的价值相对有限；而柬埔寨、老挝、缅甸等国，尚未发展起来，稳定性也不足，因此投资风险较大。

而越南刚开始经济改革，拥有9000万以上、以年轻人为主的人口结构，正在全面释放国家生产力，潜力巨大，，为接下来的进一步发展奠定了坚实的基础。

2017年，越南GDP增长率达6.81%，其中，工业和建筑业增长达8%，服务业增长达7.44%，充分体现了该国生产力和消费类增长的大趋势。

近十年越南GDP增长趋势图

在这个趋势中，越南开始成为全球制造业的重要生产基地，进出口均快速增长。其中，技术产品在越南的制造业中占比很大，2017年加工工业品出口额增长了22.4%，尤其是手机和零部件，这两个部分的出口占全国出口额的21%，共计451亿美元。

因此，越南是一个基本面向上增长，而且快速增长的国家。

2、低估值下的资金涌入

在本轮牛市之前，越南股市长期处于低迷状态，越南本国的资本化程度也有限，随着其国内经济的快速发展，慢慢形成了一处资本市场在亚洲的价值洼地。

2016年越南市场估值

2016年年中，也就是越南本轮牛市启动的初期，越南市场的整体估值普遍低于东南亚其他国家，而ROE增长水平却处于高增长阶段。从价值投资观点来看，这真是一个“好公司，好价格”，只不过这一次我们要投资的是一个国家。

对此，先知先觉且有投资经验的投资者闻风而动，在2016年下半年开始加速入场，2017年更是掀起一个高潮。据统计，在2017年，海外投资者在越南资本市场净买入21亿美元，比2016年多了6.8倍。

外资对越南市场的看好，以及市场启动后带来的财富效应，也激发了越南本土投资者对股市的参与热情，从而进一步促进了市场的活跃，多种因素叠加下，带动了越南股市在2017年不断向上。

3、改革开放下的国企改革机遇

2016年11月份，越南国会通过了一项有关国有企业改革的决议，强调国有企业改革进程应更快更有力，并规定实施股份化的国有企业必须在首次公开发行后的一年内，在股票交易所交易其股份。

自2017年起，越南政府便力推部分领域的国有股退出，以及股份化改制，成为越南股市上涨的重要动力。

比如，在2017年11月底，越南饮料行业龙头西贡啤酒便路演出售占总股本53.59%的国有股份，开放力度很大。

类似于中国2005年的股改，越南国企私有化为投资者提供新一轮的投资机会。当时的中国A股就开启了一轮大牛市，而国企改革正是如今越南改革发展中的重中之重，具有巨大的套利空间。

（二）

越南楼市

2017年，越南房产市场也非常繁荣，一个侧面数据即可以说明这点。2017年，越南金融机构发放的消费信贷增长了65%，高于2016年50.2%的增速，而其中主要的就是以房屋购买、装修、自建等为目的的信贷服务。

越南是一个经济高速增长的年轻国家，占人口主要比例的年轻人正处于成长期，对住房的需求将在未来不断增长，相信经历过类似过程的中国人都会有直观而深刻的感觉。

住宅价格季度指数2013—2016

2015~2016年，是越南房地产市场的拐点，进入2016年，市场更是全面复苏，进入更快的发展轨道。

平均年租金回报率（占%房价）

以胡志明市为代表，越南大型城市的租金回报率也处于相对高位，这在接下来房价上涨过程中，将依然保持一种相对优势。

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